楽待コラムニストの「たけ」さんは、福岡県にある家賃5万円の賃貸住宅で一人暮らしをするサラリーマン。不動産投資歴は5年で、現在は会社員の傍ら、戸建て1戸とアパート3棟、計4棟13室を所有している。
地主の家系でもなく、特別な資産もない普通のサラリーマンは、どのようにして大家としての実績を積んできたのか。そして、大家として5年間の実績を積んだ現在、どれぐらいの収入が得られているのか。今回はたけさんに、4棟の購入物件の詳細やそれぞれの収支、融資条件などについて詳しく語ってもらった。
■1棟目：1900万円の新築木造戸建て
たけさんが不動産投資を始めたきっかけは、以前勤めていた会社の上司の何気ないひと言だった。「俺、マンション買ったんだけどさ。家賃安くしてあげるからおまえ住まないか？」
その上司は、家賃収入を得るために中古マンションを購入したのだという。結局、その部屋に住むことはなかったが、その話を聞いたたけさんは「自分が大家になって家賃をもらう」という考え方に可能性を感じたという。
大学を中退していたこともあり、周囲の友人たちに劣等感を抱いていたというたけさん。「会社に勤めながら家賃収入を得られるようになれば、友人たちを追い越すことができるんじゃないか」。そう考え、不動産投資を始めることを決意した。
たけさんが1棟目に購入したのは、福岡県内にある新築の木造戸建て。2階建てで間取りは4SLDK、価格は1900万円だ。現在の家賃は月額で12万円。このエリアでは最高値に近い家賃だという。
1棟目の物件情報
物件種別…木造戸建て
築年数…新築
間取り…4SLDK
物件価格…1900万円
年間家賃収入…144万円
表面利回り、実質利回り…7.58％、6.49％
購入時期…2016年2月
融資情報
借入額…2050万円
返済期間、金利…35年、1.2％
毎月の返済額…約6万円
残債…1795万円
この戸建て物件は、建売住宅を販売する会社に勤める知人から紹介されたものだった。物件の資料を見て「収支が合うかは別として、部屋数も多いし立地も良いから、すぐに決まるだろう」と感じたたけさん。「銀行から融資がおりたら買ってもいいですよ」と2つ返事で承諾した。
地銀に融資の相談をしたところ、時間はかかったものの融資期間35年で審査に通過、引くに引けない状態に。CFを貯めて2棟目の足がかりとするためにも、この戸建て物件を購入することにした。購入後、2年で約185万円のキャッシュを得ることができた。
その一方、仮にこの入居者が退去した場合、新築でなくなった再入居後の家賃は8万5000円ほどに下がる見込みだという。「新築で購入したので設備のトラブルはまったく起きませんが、解約だけが怖いです」とたけさんは話す。
■2棟目：450万円の中古木造アパート
たけさんが2棟目に購入したのは、福岡県の北九州市近隣にある築19年の木造2階建てアパート。総戸数は2戸で、間取りはすべて2LDK。価格は450万円だ。
2棟目の物件情報
物件種別…木造アパート
築年数…19年
間取り…2LDK×2戸
物件価格…450万円
年間家賃収入…99万6000円
表面利回り、実質利回り…約22.13％、16.2％
購入時期…2018年7月
融資情報
借入額…530万円
返済期間と金利…10年、1.6％
毎月の返済額…約5万円
残債…385万円
このアパートは、1棟目の戸建て物件を買う前から所有者が売却を検討していた物件で、たけさんは当時から購入しようと話を進めていたそうだ。2018年に所有者が売却を決断した際、たけさんのもとに最初に話が来た。無事に融資を受けることができ、購入に至った。
2棟目は購入時から満室であり、現在も退去者は出ていない。設備の不具合も発生しておらず、修繕費用がかかっていない優秀な物件だという。購入後は、賃料から管理費が差し引かれた約7万8000円が継続的に入金されている。
なお、この2棟目の物件購入時にかかった諸費用の30万円は、1棟目の家賃収入から生まれたキャッシュを充てている。3棟目では同様に125万円を、1棟目の家賃収入から捻出。1棟目の購入時にたけさんがもくろんだ通り、1棟目のキャッシュフローが、2棟目や3棟目への足がかりとなった形だ。
■3棟目：1200万円の軽量鉄骨アパート
3棟目に購入したのは、北九州市の近隣にある築29年の軽量鉄骨造2階建てアパートだ。総戸数は8戸（2DK×4戸／3DK×4戸）で、価格は1200万円。2棟目の管理を委託している管理会社からの紹介で購入したという。
3棟目の物件情報
物件種別…軽量鉄骨造アパート
築年数…29年
間取り…2DK×4戸、3DK×4戸
物件価格…1200万円
年間家賃収入…361万2000円
表面利回り、実質利回り…約30.1％、18.73％
購入時期…2019年5月
融資情報
借入額…1270万円
返済期間と金利…10年、1.6％
毎月の返済額…約12万円
残債…1035万円
築29年と築古のため、水漏れや細かい設備の不具合により修繕費がかかることはあるが、購入後から現在まで満室を維持し続けている。
3棟目のアパート購入後は、2棟目の家賃収入と合わせて毎月35万円以上が振り込まれるようになった。
こうして通帳にお金が貯まっていくと、嬉しさを感じる人は多いだろう。しかしたけさんは「たしかに毎月の記帳は楽しみの一つですね。ただ、通帳に貯まっているのは、個人のお金ではなく事業資金です。さらに貯まっているお金よりも大きな借入金が残っていますので、調子に乗ったり勘違いしたりしてはいけないと思っています」と語る。
■4棟目：200万円の中古木造アパート
4棟目に購入したのは、築31年の木造2階建てアパートだ。総戸数は2戸で、間取りはすべて3DK。価格は200万円で、満室時の想定賃料は月額6万円、表面利回りは想定で36%だ。
4棟目の物件情報
物件種別…木造アパート（全2戸）
築年数…31年
間取り…3DK×2戸
物件価格…200万円
年間家賃収入…72万円
表面利回り、実質利回り…約36％、19.9％
購入時期…2020年8月
融資情報
借入額…270万円
返済期間と金利…5年、2.5％
毎月の返済額…約5万円
残債…240万円
前の所有者は、このアパートの1室を家賃3万円で貸していた。しかしたけさんは物件の内見時に「キレイにすればもっと家賃を上げられる」と感じ、購入後にリフォームやDIYを実施。現在は家賃3万2000円、共益費3000円の計3万5000円で貸し出している。
DIYでは、比較的簡単に施工できる場所は自ら部材を購入して対応。「私はDIYのスキルが低いので、ネジを外したり閉めたりするだけで出来る箇所のみ、自分でしました」と語る。品質面と時間がかかりそうな作業は、プロの業者に外注した。
4棟目の購入以降は、主に2棟目と3棟目の家賃収入から資金を捻出するようになり、1棟目の通帳には手を付けなくなった。これから物件を増やす際にも、2棟目3棟目で築いた事業資金を足がかりにしていくという。
ちなみにこの4棟目の物件では、トラブルにも見舞われた。入居数日後に台所の下から水漏れが発生し、たけさんのもとに入居者からクレームの電話があったという。すぐに業者に対応してもらいことなきを得たものの、次は地中の配管が逆勾配になっていることが発覚。このままでは、また水漏れが発生する恐れがあったため、入居者の了承を得て本格的な配管工事を行い無事に終了したそうだ。
■5年経った今、貯金はいくら？
たけさんが不動産投資を開始してから5年が経過した現在、貯金は合計で410万円になったという。現在所有する4棟を運営するにあたり、さまざまな苦労もあったようだ。
「2020年は4棟目からの家賃収入が0円だったにもかかわらず、4棟目の返済に20万円、リフォームやDIYなどに使ったお金が約90万円で、合計110万ほど使ったのが失敗でした。最近やっと満室になったので、2021年は挽回したいなと思います」とたけさんは語る。
ところでたけさんの通帳には、資金使途が細かく記載されている。確定申告をする際に、領収書を見ただけでは分からない支出があるときに、通帳と照らし合わせられるようにするためだという。
■小さく始めて大きく育てる
サラリーマンと不動産賃貸経営を同時に行うことについて、たけさんは「大変ではあるのですが、いやにはならないです。自分で選んだ道だから、大変であっても納得感があるんですよ」と語る。
たけさんは「小さく始めて大きく育てる」をモットーに、自分の身の丈に合った投資を行うことを心がけている。
「焦らないことが大切だと思うんです。銀行から1億円でも2億円でも融資してもらえると、物件を購入できてしまうじゃないですか。でも自分自身に大家としての実力や経験が備わっていない段階で、いきなり大きすぎることに手を出してもリスクが大きすぎると思います」
何かあったときに、自分が対処できるぐらいの規模感から始め、自分自身で運営できていることを確認しながら育てていく。たけさんが、不動産投資でとくに心がけている点だ。
そんなたけさん、今年中に物件をもう1棟増やしたいという。そして徐々に投資スピードを拡大していき、3年後の45歳までに50戸まで増やすことを目標にしている。
「いきなり数千万円や数億円の融資を引いて、不動産経営ができる人もいます。正直すごいと思いますし、否定したいわけではありません。ただ私は自分のことを本当に凡人だと思っているので、凡人に見合ったスピードでやっていこうと考えています」
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