3기 신도시 등 수도권 공공 택지 아파트 약 6만 가구의 청약이 내년부터 시작된다. 본래 1~2년은 더 기다려야 했지만 무주택자들이 ‘영혼까지 끌어모아(영끌)’ 아파트를 산다는 ‘패닉 바잉’이 벌어지자 이들을 달래기 위해 정부가 ‘사전(事前) 청약’을 내놓으면서 청약 시점이 앞당겨졌다. 서울·과천 등 인기 지역도 다수 포함되고, 분양가도 시세보다 훨씬 저렴할 전망이다. 아파트를 분양받고 싶어도 분양가가 비싸서, 또는 청약 가점이 낮아서 좌절했던 20~30대에게는 모처럼 나오는 희소식이다. 3기 신도시 사전 청약에 대한 궁금증을 풀어봤다.
Q1. 로또 분양은 어디? “하남·과천 유망, 시세보다 30% 정도 저렴할 듯”
◇어디가 유망한가? 분양가는 저렴할까?
청약으로 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들의 가장 큰 관심사는 대부분 같다. 어디가 유망할지, 얼마나 저렴할지다.
국토교통부가 3기 신도시 분양을 희망하는 12만여 명을 대상으로 지역별 선호도를 설문 조사한 결과, 3기 신도시 중 하남 교산을 선택한 비율이 20%로 가장 높았다. 이어 과천(17%), 고양 창릉(17%), 남양주 왕숙(15%), 부천 대장(13%), 인천 계양(11%) 순이었다. 상대적으로 수도권 남부⋅동부의 인기가 더 높다는 의미다.
분양가는 대부분 중도금 대출이 가능한 ‘9억원 이하’일 것으로 전망된다. 기본적으로 공공 택지 분양가는 대체로 주변 시세보다 저렴하다. 과천 지식정보타운은 시세 대비 55%, 하남 감일지구는 65% 정도였다. 8일 사전 청약 관련 브리핑에 참석한 김흥진 국토부 주택토지실장은 “지역별로 차이는 있겠지만 주변 시세보다 20~30% 정도 저렴한 수준일 것”이라고 밝혔다. 국토부 다른 관계자는 “목돈 없는 사람도 입주할 수 있게 최대한 많은 아파트가 9억원 이하에 분양되도록 할 것”이라고 말했다.
고종완 한국자산관리연구원장은 “신도시 청약을 준비 중이라면 가장 분양가가 낮은 첫 분양 단지를 노리는 게 좋다”고 말했다.
②20~30대도 가능? “절반 이상이 특공, 신혼부부 도전할 만”
◇가점 낮은 실수요자에게 기회
최근 서울 등 수도권 청약 아파트는 20~30대에게는 ‘그림의 떡’이었다. 무주택 기간, 통장 가입 기간, 부양가족 수 등 가점 순위에 따라 당첨자가 결정되기 때문이다. 이런 청약 시장의 양극화는 인터넷 공간에서 세대 갈등을 낳기도 했다.
정부는 청년 실수요자도 3기 신도시에 살 수 있도록 사전 청약 전체 공급량의 55%를 신혼부부(30%) 및 생애 최초 주택 구입자(25%) 대상 특별공급(특공) 방식으로 공급한다. 신혼부부 특공도 자녀 수, 거주 기간 등 가점을 따지지만 신혼부부끼리 경쟁하기 때문에 일반 아파트 청약에 비해 20~30대의 당첨 가능성이 높다. 태어나서 처음으로 집을 사는 생애 최초 특공의 경우, 자산 요건을 충족한 사람 중 추첨 방식으로 당첨자를 뽑는다.
특별 공급 사전 청약을 하려면 소득이 기준보다 낮아야 한다. 그런데 당첨 후 본청약 시점에 연봉이 올라 소득 기준보다 높아지게 되면 어떻게 될지 궁금해한다. 그러나 이런 경우에도 당첨은 취소되지 않는다.
③타 지역 주민은 불가능? “가능, 본청약 때까지 의무 거주 요건 충족하면 유리”
◇당첨 확률 높일 전략은?
사전 청약일 기준으로 수도권에 살고 있다면 청약은 할 수 있지만 당첨 가능성이 낮다. 시⋅군별로 해당 지역 거주자에게 우선적으로 배정하는 물량이 적게는 20%에서 많게는 100%에 달하기 때문이다. 거주 요건을 충족하려면 청약 예정 아파트가 속한 지역에 6개월~2년간 살아야 한다. 특히 서울·과천·하남 등 인기 지역은 대부분 투기과열지구여서 2년간 살아야 한다.
양지영 R&C연구소장은 “인기 지역 청약은 지역 내 거주자가 아니면 당첨되기 어려울 가능성이 크므로 미리 이사해 거주 기간 요건을 충족하는 것이 좋다”며 “경쟁이 너무 심할 것 같은 단지는 피하는 ‘눈치 싸움’도 필요할 것”이라고 말했다.
④주의 사항은? “사전 청약 후 일반 청약 가능하지만 당첨되면 기존 당첨은 취소”
◇사전 청약 후 일반 청약, 주택 매수 가능한가?
사전 청약도 기본적으로 청약저축에 가입한 무주택자만 할 수 있다. 또한 가구별 한 명이 한 단지만 신청할 수 있다. 사전 청약에 당첨됐다 하더라도 일반 청약이나 기존 주택 매입은 가능하다. 다만 유주택자가 되면 기존 당첨된 사전 청약은 취소되므로 유의해야 한다.
사전 청약 당첨 후 본청약을 거쳐 정식 분양 계약을 체결한 후에는 최대 10년간 분양권 전매 또는 아파트 매각이 불가능하고 10년간 다른 아파트 청약도 할 수 없다. 분양가에 따라 최대 5년간 실거주 의무도 주어진다.
⑤전세 대란 심해지나? “매수 수요를 전세로 돌려, 수급 불일치 심화”
◇사전 청약 부작용은?
전문가들은 대규모 사전 청약이 주택 매매 시장을 진정하는 효과는 있겠지만 전세 시장에는 별 도움이 안 될 것으로 전망한다. 주택임대차법 개정으로 전세 공급이 급감하는 상황에서 사전 청약으로 매수 수요가 전세 수요로 전환되면서 수급 불일치를 심화한다는 것이다. 의무 거주 요건을 충족하기 위해 사람들이 신도시 예정지로 몰리는 점도 전세 시장에는 부담이다. 결국 사전 청약이 단기적으로 전세 대란을 심화할 것이라는 데 대다수 전문가가 동의한다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 “청약을 받기 위한 대기 수요가 많아지면서 수도권 중저가 주택 중심으로 매매 시장은 안정 효과가 있으나 전세 시장은 다소 불안해질 수 있다”고 말했다.
September 09, 2020 at 04:35AM
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신혼부부에 30% 특별공급… 일반 청약보다 당첨 확률 높아 - 조선일보
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